Vazamentos de água
De quem é a responsabilidade?
Problemas com encanamentos, normalmente, estão
entre as principais reclamações e divergências em condomínios, e costumam gerar bastante confusão,
já que é difícil precisar de quem é a responsabilidade.
Quando
ocorre um desgaste na tubulação ou quando ela não está bem vedada, é comum a fuga de água dos encanamentos. Esse fenômeno é denominado como vazamento. Entretanto, nem sempre é fácil identificar sua existência, pois, grande parte das instalações hidrossanitárias se encontra dentro das paredes por isso, problemas como esses são descobertos apenas quando os primeiros sinais
aparecem.
Para
começar é preciso entender qual é a origem do problema para depois identificar de quem será a responsabilidade do reparo. Para reconhecê-los, é necessário observar os efeitos secundários, como o surgimento de mofo, manchas, pintura estufada, gotejamento em laje, água escorrendo pelos azulejos, entre
outros.
As
infiltrações normalmente são causadas pelo excesso de umidade na edificação ou pela passagem de água nas rachaduras. Elas podem ser provocadas
por vazamentos, erro de projeto, umidade proveniente do solo, instalação errada de esquadrias e acabamentos e, principalmente, falta de manutenção. Há também
casos em que não é possível observar nenhum sintoma. Nessa situação, é recomendável confrontar profissionais especializados na análise do problema. Com esse
parecer em
mãos, pode ser definido de quem é a responsabilidade e iniciar a solução do
caso.
Segundo Naldir
Mello, técnico em edificações, a partir da identificação de um vazamento pontual como gotejamento na laje, por exemplo, a primeira providência
é comunicar o vizinho do andar de cima para acionar um bombeio hidráulico a fim
de fazer uma investigação da falha. “Caso o profissional tenha dificuldade em identificar a localização
exata da origem do vazamento, o síndico poderá contratar uma empresa especializada
em reconhecer com precisão onde o problema está através do uso de equipamentos
e procedimentos específicos para este fim, evitando quebradeira e alto custo de
obra”, informa.
Qual a importância da manutenção periódica?
Tanto os
vazamentos quanto as infiltrações podem ser facilmente prevenidas desde que haja acompanhamento e manutenção constante do sistema de água do edifício.
Ao contrário do que muitos acreditam, qualquer edificação – seja uma casa simples ou um empreendimento comercial imponente – requer manutenção periódica.
Isso se
deve ao fato de as construções terem uma determinada vida útil e poderem sofrer danos em razões de intempéries, porém, infelizmente isso não ocorre na prática. É comum que a manutenção seja feita apenas quando surge um problema – essa ação é conhecida como manutenção corretiva. Ainda assim, a maneira mais eficiente e econômica de manter um edifício em ótimas condições é com a conservação periódica.
“As manutenções preventivas estão previstas nas normas aprovadas pela
ABNT. Alguns procedimentos como desentupimentos de esgotos, reparação do rejunte dos boxes, bancadas de pia da cozinha e demais áreas que são molhadas devem estar sempre em dia. O ideal é evitar golpe de ariete (pico de pressão causado por
uma alteração súbita na velocidade de líquidos dentro da tubulação), o que pode
elevar a pressão no interior dos apartamentos acima de 4kgf/cm². As coberturas,
fachadas e empenas devem receber uma atenção especial, com a manutenção anual
no rejuntamento, emboço, calafetação em pontos de elétrica e revestimentos que se desprendam”, explica Naldir.
De quem é a responsabilidade?
Em uma
edificação existem dois tipos de redes de encanamento: a vertical e a horizontal. A rede vertical, conhecida como coluna principal, conduz água e
esgoto entre os andares e a rua. Neste caso, o condomínio é responsável por sua
manutenção e inspeção, pois esse encanamento é de uso comum. Quando os vazamentos ocorrem dentro das unidades e são oriundos de canos verticais, eles são de
responsabilidade do condomínio, assim como a troca de colunas que precisam ser realizadas e programadas com a periodicidade necessária. Início desta necessidade é quando a água começa a apresentar ferrugem, o que é sinal de corrosão no tubo
galvanizado e pode inclusive apresentar riscos à saúde.
Já a rede
horizontal liga a coluna à unidade por meio de canos (recebe água da rede vertical e conduz esgoto para ela), como o uso é particular a responsabilidade
por reparos e danos nela ocorridos é do morador, afinal, o objetivo da rede é ligar
os pontos de utilização do apartamento até as colunas principais.
Outro problema
muito comum são os vazamentos de ramais nos banheiros e infiltrações de modo geral,
a principal questão é verificar se a água está vazando da própria unidade ou do
apartamento de cima. Nesses casos o condomínio não tem responsabilidade e não deve
se envolver, a não ser que o problema comece a atingir outras unidades, aí a obrigação
do dono do apartamento que provocou o problema é ressarcir os prejuízos sofridos
pelos vizinhos.
De acordo
com a advogada Caroline Meireles Roque, especialista em direito condominial, é preciso avaliar cada caso. “Se o vazamento ocorreu por conta
de alguma intervenção inadequada, o responsável será aquele que cometeu o ato.
Mas, se o vazamento ocorreu de forma espontânea, é preciso avaliar quem é o
responsável pela tubulação, por exemplo. Se for uma tubulação comum a responsabilidade é do condomínio, mas, se for uma tubulação privativa a responsabilidade é do
proprietário do imóvel”, orienta. Para a advogada é importante sempre consultar a
convenção do
condomínio e o histórico de situações semelhantes que tenham ocorrido no local, especialmente se houver custos extras para os moradores. “Caso for
constatada que a despesa é do condomínio o rateio da cota extra deverá obedecer
ao que está previsto na convenção do condomínio. Deve-se avaliar inclusive as razões que autorizam a utilização do fundo de reserva do condomínio para este fim, mas via de regra é possível utilizá-lo”, esclarece Caroline.
Ainda no
caso de responsabilidade do condomínio, as despesas devem ser rateadas conforme a fração ideal de cada um dos condôminos, obrigatoriamente,
por força do artigo 1.336 do novo Código Civil. Ou seja, em um edifício com vários tamanhos de apartamentos, a cobrança será proporcional à metragem de cada unidade.
Mas o que fazer no caso de imóveis alugados?
Para solucionar
essa questão é preciso consultar a Lei do Inquilinato, pois a responsabilidade
varia conforme a causa do vazamento. De acordo com a lei, é obrigação do
locador entregar o imóvel em perfeitas condições de uso. Caso o novo inquilino
perceba a presença de vazamentos e infiltrações, o proprietário deve ser
acionado para providenciar os reparos, já que esse é um problema estrutural do
imóvel e obrigação do proprietário manter a usabilidade da residência. Se o
vazamento causar prejuízo ao inquilino, ficará a cargo do dono ressarcir as
perdas sofridas por ele. A advogada Caroline Roque esclarece, ainda, que “o
locatário e o proprietário do imóvel deverão ser notificados sobre o acesso do síndico
e profissionais indicados por ele ao imóvel para que seja verificada a origem
da infiltração. Se o locatário não permitir o acesso, o síndico deverá
noticiar o fato ao proprietário e cobrará para que o mesmo resolva a situação –
o proprietário poderá até despejar o inquilino pela recusa injustificada. Na
hipótese do proprietário ficar inerte, o condomínio deverá multar a
unidade se houver previsão adequada na convenção e ainda deverá
acionar o proprietário na justiça, a fim de conseguir acessar a unidade e sanar
o problema”, finaliza.
Em outro
caso, se o locatário provocar danos ao imóvel durante a vigência do contrato de locação, será dele a responsabilidade de fazer os reparos, independentemente da avaria ter sido causada por mau uso ou de maneira intencional.
De
qualquer forma, o síndico deve ficar atento às possibilidades de haver vazamentos e infiltrações no local. A responsabilidade do condomínio é sempre
pelo bem comum e o síndico poderá intervir quando o problema entre as unidades se tornar
coletivo ou quando a origem do mesmo não for de fácil identificação.
Como
evitar problemas?
Nas
edificações mais antigas, quando ocorre um vazamento, é recomendável que o condomínio faça um esforço para trocar o encanamento. Dependendo da extensão do problema o recomendável é trocar a tubulação de mais de um andar
por vez e não somente do andar que foi afetado.
Na
opinião de Naldir Mello, alguns problemas são previsíveis, mas com
algumas dicas é possível identificar o princípio de um vazamento antes mesmo dele
acontecer. “É preciso manter as áreas superiores como calhas, lajes, paredes e
telhado desentupidos e/ou impermeáveis, evitando que a água da chuva penetre e se concentre no local. Os bueiros e caixas de passagem em água pluvial do térreo também devem ser desentupidos sempre que possível, evitando assim o refluxo. As colunas d´água antigas também devem ser trocadas, assim como os barbarás, principalmente das cozinhas, pois são as que mais vazam”, adverte o
técnico.
O
condomínio Palm Springs, situado no Parque das Rosas, na Barra da Tijuca, tem 25 anos de construção e durante este período as mantas asfálticas e os encanamentos do edifício, que ainda não são totalmente em PVC e PPR, sofreram
com o desgaste natural. Os tubos de PVC têm sido muito utilizados em redes de
distribuição predial de água potável, instalação de esgoto sanitário e coletas
de águas pluviais. Já os tubos de PPR são especialmente fabricados para
a condução de água quente. Ambos têm durabilidade média de dez anos.
Segundo
Marcos Lang, síndico do condomínio, desde o início do seu mandato, em 2017, ele e sua equipe vêm fazendo melhorias no sistema de tubulação do
edifício e afirma já ter conseguido minimizar grande problemas de vazamento no local. “Peguei um prédio cheio de infiltrações e vazamentos e, para piorar a
situação, um prédio sem caixa, não tínhamos fundo de reserva na época. Arregacei as mangas e junto com minha equipe começamos a cortar gastos desnecessários, com o objetivo
de ter condições de realizar obras sem sobrecarregar os condôminos com cotas
extras. Em poucos meses começamos a combater a pior das infiltrações do prédio,
oriunda das piscinas, já que havia até o risco de desabamento devido a corrosão
dos ferros expostos provocada pela maresia, visto que o condomínio está próximo
ao mar”, explicou.
Após ter resolvido
a questão, Marcos tem trabalhado para garantir que problemas como este não voltem a acontecer e acredita que a manutenção prévia é uma medida importante para evitar transtornos. “Temos feito muito no
condomínio Palm Springs, não somente para conter vazamentos, mas principalmente para
evitar que eles aconteçam. Com essa postura temos economizado nas contas de água e proporcionado mais segurança para todos que moram no prédio”, declara o
síndico. Contudo, o limite entre o que é coletivo e o que é individual nem
sempre é de conhecimento de todos por isso, o síndico do Palm Springs alerta “uma
orientação que dou a todos que se mudam para o condomínio é que façam a troca
de todos os canos internos do apartamento por mais modernos, haja visto que se
ocorrer algum problema, por se tratar de cano residencial, o custeio é do condômino e não do condomínio, este só se responsabilizará pelo desgaste dos canos externos aos apartamentos”, finaliza.
É muito
importante que o síndico saiba exatamente onde passa o encanamento da edificação. Com isso, fica mais fácil identificar se a responsabilidade
pertence ao
condomínio ou ao condômino. Para a solução de qualquer tipo de problema, seja vazamento ou infiltração, o diálogo sempre será a melhor saída, assim, aos
poucos, as pessoas vão se sensibilizando de suas responsabilidades.
http://revistasindico.com.br/colunas/abc/2019/vazamentos-de-agua/480077
https://www.cacavazamentorj.com.br/
